К адвокатам, юристам, специализирующимся на вопросах оформления прав на земельные участки и строения в г. Сочи возросло обращение землепользователей г. Сочи по спорам, связанным с установлением местоположения границ принадлежащих гражданам земельных участков.
Основная причина актуальности обращения землевладельцев (г. Сочи) в том, что до приведения в соответствие с нынешними требованиями земельного законодательства – решения о предоставлении земельных участков на территории г. Сочи принимались без проведения межевания и/или кадастрового учета.
В результате – громадное количество земельных участков на территории города Сочи предоставлялись без определения точных границ и в настоящее время владельцы земельных участков зачастую сталкиваются с необходимостью уточнения границ принадлежащей им земли.
Особенно часто обращаются к специалистам, юристам по земельным делам Нашей коллегии адвокатов – граждане, которым Росреестр отказал в уточнении границ земельного участка при утверждении межевого плана земли.
Также нередки случаи обращения к земельным юристам, по спорам возникающим между соседями (смежными землепользователями).
Адвокаты, специализирующиеся по земельным вопросам ежедневно занимаются разрешением земельных споров и оформлением правовой документации на недвижимое имущество.
Прежде чем, разбираться в механизме разрешения земельных вопросов и возникающих споров, в том числе и в вопросах установления границ земельных участков, нужно хорошо разбираться не только в нормах земельного и гражданского кодексов, но и знать правила проведения кадастровых работ. Также нужно хорошо ориентироваться в ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» и подзаконных нормативных актах, изданных во исполнение вышеназванного закона.
Важнейшими элементами земельного участка – являются его границы. Уникальными характеристиками земельного участка являются – описание местоположения границ и площадь земельного участка. Местоположение границ земельного участка определяется посредством определения координат характерных точек местоположения границ.
При обращении граждан, землепользователей г. Сочи, к земельным адвокатам Нашей коллегии адвокатов, специалисты по оформлению прав на недвижимое имущество просят предоставить все имеющиеся документы как на земельный участок, так и на строения расположенные на земельных участках (в случае наличия таковых), — так как при уточнении границ земельного участка, местоположение земельного участка может устанавливаться не только исходя из данных, имеющихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, но и из сведений, которые могут быть в техническом паспорте, договоре, свидетельстве о праве и т.д.
Особое внимание и особую кропотливую работу требует отсутствие документов, подтверждающих местоположение земельного участка при его образовании (выделении в пользование на соответствующем праве и т.д.). В таком случае, — границами земельного участка признаются границы земельного участка, существующие на местности 15 лет и более, закрепленные с использованием природных и/или искусственных объектов, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Некоторые землепользователи считают, что если они провели межевые работы и уточнили границы своего земельного участка (произвели межевание земельного участка), то это обстоятельство дает им право вести себя с соседями агрессивно, безапелляционно.
Но это не так! Зачастую множество обстоятельств, исходящих из земельно-правовой документации и определенного земельным законодательством порядка установления местоположения границ земельного участка – не свидетельствует об определении смежной границы в окончательной форме.
Перед тем как подать в суд, в интересах граждан и юридических лиц, обратившихся к земельным юристам, специалистам по оформлению прав на недвижимое имущество и споров по недвижимости, Наши земельные юристы проводят тщательную досудебную подготовку дела:
— Запрашивают сведения о земельном участке обратившегося к Нам гражданина. Также запрашивают сведения о смежном земельном участке;
— Запрашивают сведения о переходе права на земельный участок, сведения о находящихся на земельном участке строений и т.д.;
— Запрашивают актуальные сведения о собственнике земельного участка и/или сведения об основных характеристиках земельного участка;
— Требуют от кадастрового инженера вынесения заключения о возможных причинах приостановки кадастрового учета земельного участка – так как в ходе проведения кадастровых работ могут быть выявлены сведения о не соответствии фактическому местоположению земельного участка – ранее установленному местоположению (границам муниципального образования, границам населенного пункта), — что является препятствием для постановки на кадастровый учет соответствующего земельного участка; и в иных случаях;
— Также земельные адвокаты проводят иную необходимую досудебную работу перед подачей иска для разрешения земельного спора в судебном порядке;
Большой процент обращений граждан по земельным спорам, возникает из-за нарушений, допущенных при установлении местоположения границ смежного (соседнего) земельного участка. Для выявления такого рода нарушений, осуществляется выезд геодезиста для проведения контрольного замера поворотных точек смежных (соседствующих) земельных участков. При этом, особое внимание уделяется объектам существующим на местности 15 лет и более, по которым можно определить фактическое и/или надлежащее местоположение границ земельных участков. К таким объектам могут относиться: забор (либо остатки забора), столбы, пни, разного рода деревья и/или насаждения на земельном участке или по его границам.
После проведения вышеуказанной досудебной подготовки дела, адвокаты Нашей Коллегии адвокатов подготавливают исковые заявления с соответствующими основаниями и предметами исковых требований. Так как каждый случай земельного спора индивидуален.
В одних случаях, исковые требования в земельных спорах основаны на нарушениях в определении местоположения земельного участка при указании координат поворотных точек, указанных в межевом плане земельного участка (смежного, соседского, земельного участка) – кадастровая ошибка в сведениях земельного участка; В таком случае, исковые требования примерно излагаются следующим образом:
— Признать местоположение смежной границы по координатам поворотных точек, указанных в межевом плане и кадастровой выписке о земельном участке (чаще всего смежном, соседнем) – кадастровой ошибкой в соответствующих сведениях;
— Установить смежную границу между земельными участками в соответствии с координатами поворотных точек, указанных в заключении кадастрового инженера (Ф.И.О.);
— Решение суда является основанием для внесения органом кадастрового учета для внесения соответствующих изменений в Государственный Кадастр Недвижимости соответствующей записи (изменения).
Чаще всего, ответчик не согласен с заключением кадастрового инженера и/или исковыми требованиями предъявленными для разрешения земельного спора. Поэтому суды отдельно от заключения кадастрового инженера назначают судебную землеустроительную экспертизу (строительно-техническую).
В этот момент очень важна квалификация земельного юриста, адвоката по земельным спорам. Так как очень важно поставить соответствующие вопросы на разрешение земельного эксперта, например (самые простые вопросы):
— Проведены ли кадастровые работы по уточнению местоположения границ земельного участка с кадастровым номером … в соответствии с требованиями законодательства РФ;
— Накладываются ли границы земельных участков друг на друга? Если да, то какова площадь наложения?
— По координатам каких характерных точек необходимо установить местоположение смежной границы между земельными участками?
Особо важный момент после проведения судебной землеустроительной экспертизы – уточнение адвокатом по земельным спорам предъявленных исковых требований. Уточнение исковых требований представителем спорящих в суде землепользователей – может зависеть от сделанных земельным экспертом выводов.
При признании судом местоположения смежной границы между земельными участками по межевому плану смежного земельного участка– кадастровой ошибкой, орган кадастрового учета обязан исправить допущенную кадастровую ошибку и внести соответствующую запись в Государственный Кадастр Недвижимости (сведения ГКН).
А в случае если, при кадастровом учете в связи с уточнением части границ земельного участка, которая одновременно является частью границ другого (смежного) земельного участка, орган кадастрового учета одновременно обязан внести соответствующие изменения в сведения о местоположении смежного (соседнего) земельного участка.
(прим. автора): В результате того, что кадастровый учет является сравнительно недавним новшеством в земельном законодательстве России, призванном упорядочить земельно-правовые отношения, — в настоящее время земельные споры являются частым явлением. Земельные адвокаты по земельным спорам Нашей Коллегии адвокатов ежедневно разрешают земельные вопросы, каждый из которых является индивидуальным и требующим особого внимания и анализа, так как полностью аналогичных земельных вопросов, как и земельных споров (оснований их возникновения) в земельных делах нет.